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广州东部房价搭上装修款 双合同规避政府限价

点击:658    时间:2017-11-27
【导读】据了解,为了控制房价过快上涨,广州在三月底出台了《进一步加强房地产市场调控的通知》,其中要求房地产开发企业应严格按照预售许可备案价格明码标价,已经签订认购协议的不得提价或变相加价。不过记者调查发现,广州增城、黄埔区一些楼盘在销售价格上还是突破了以往的限价红线,很多项目都采用了“双合同”的方式进行规避政策。

  自从三月底广州楼市最强限购颁布后,广州东部黄埔、增城楼盘出现了“供不应求”的火爆场面。其中增城不但房价暴涨,地价也创下新高。3月29日,增城共出让五块居住用地。除一块建筑面积仅有1万平方米的小型地块的成交楼面价仅1.4万元/平方米之外,其余四块地的成交楼面价均突破2万元/平方米。时值五一,广州各地楼市纷纷推出仅限一天的优惠价吸引买房客。广州黄埔、增城一些楼盘声称售价平均1万1平方米,这样的优惠原来内藏玄机!实际上,如果你要想得到房子,还需要在房款之外,另外再缴纳几乎与房价等值的装修款和车位费,这就是现在流行在广州东部楼市的行业怪像。

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  套路之一:自带装修包

  近日记者从多个楼盘现场调查获悉,现正开售的许多楼盘的售楼价格被分为房款和装修款两部分。如黄埔区长岭路万科山景城一款建筑面积为65平方米的房子,折后价约164万元,其中60多万是装修款,实际上房价为2.4万元/平方米左右。销售人员告诉记者,买楼要分开两份协议签署,而且装修是自带的,不能不要。该盘销售人员直言不讳说像这种装修包加楼房的组合套价在楼市很常见,买房者需要签订双合同,即房屋买卖合同与装修协议。

  是否真的像销售人员所说,双合同在楼市已流传开来?记者前往增城新大道时代廊桥继续暗访。这里号称五一当天有最惠折扣,一套建筑面积为80平方米的住房,折后价近143万元,其中备案价(房价)约95万元,溢价47万多元,售楼人员告诉记者,这里的溢价实际上就是装修款,实际上房价为1.7万元/平方米左右。

  与该楼盘一墙之隔的保利i立方也坐实了这类藏价游戏。这里一套90平方米的复式房,折后总价是186万,分为毛坯房款约90万。销售人员说由于该组地段政府限价1万,90平方米的房子只能报这个价。为规避政府的限价,如果想购买上述房型,还需缴纳装修款96万元!装修费比房价还高!买房者首付近57万元,款项分为毛坯房款27万,装修款30万。实际上房价为2万元/平方米左右。售楼人员介绍,买房必须同时签署买房合同和装修协议,其中装修款要另外打入开发商指定的装修公司帐户。

  根据阳光家缘网统计数据,黄埔区长岭路万科山景城在已售出的64套普通住宅商品房网签成交价为15258元/平方米,增城区时代廊桥在已售出的477套普通住宅商品房网签成交价为10756元/平方米,增城区保利i立方在已售出的89套普通住宅商品房网签成交价为9618元/平方米。由此看来,网签价和实际售价相差巨大的原因显而易见。

  “双合同”套路之二:捆绑车位

  限价令下的楼市各出奇招,记者现场发现双合同的售楼方式已成为行业中的潜规则。而楼市双合同的形式五花八门,除了在房款外附加上述的高额硬性装修款之外,还存在买房就得买车位的“捆绑”销售。

  本打算在增城买房的陈先生告诉记者,自己曾在朱村中铁建国际花园和碧桂园城市花园看房,都被告知“买房就得买车位”。“去国际花园看房的时候,销售就明确地和我说,买房就硬性要买他们的车位,一个车位35万,只有50年的使用权。”

  之后陈先生又到了附近的碧桂园城市花园,却被告知买房还得买两个车位。“销售部的人带我们去看房,看了之后算价钱的时候才说要买两个车位。一个车位得21万,首付一次性付完”,陈先生认为,这无疑是增加了买房的压力,感到十分无奈。

  记者随后前往上述这两个楼盘核实情况,中铁建国际花园销售人员表示,买房就必须要买车位,而碧桂园城市花园销售人员则表示,要购房的话需要捆绑买两个车位,每月车位管理费是45块钱。

  增城区靠近东莞的碧桂园琥珀湾也存在“捆绑”销售的情况,只是方式变为“买房送车位”。该销售部人员告诉记者,该盘目前均价是12000元每平方米,买房就送一个车位,使用期限是45年,不得转卖,每月80元的车位管理费。该销售部人员明确表示:“我们这边停车位都是不能单独开卖的”。

  据销售部人员介绍,开盘以来,从一期到三期都一直都是以这样的形式捆绑销售的。“和附近的楼盘比,我们这里每平米贵个四五百块,合着就差不多等于买个车位了,还是很划算的”。

  “双合同”下购房者负担加重

  “以前没有买,现在更买不起!”在看楼的现场,记者听到不少看房的年轻人这样感慨。政府出台“限地价”,房价理应有所控制,为何买房者还是买不起?

  中原地产一位资深地产顾问告诉记者,这是因为双合同导致的高首付。本轮限购后,增城一带原来只要四五十万首付就能买的房子,现在首付要七八十万才买得了!而且头几年的按揭几乎无法承受。

  在万科山景城,164万的房子贷款100万,首付也要64万,其中包括30万装修款,另外30多万的装修款包含在贷款中,而银行政策规定的装修贷款限期最长为5年,即买房后5年内的月供有近万。时代廊桥的情况则更严重:近47万的装修款,限购房者1年半内分六个季度付清,买房者需一个季度供7万多元!另外还需买车位,12万的车位七天内需付25%的价款,剩下的要在明年二月前付清。而在它近旁的保利i立方销售人员告诉记者,90平方米的房子卖186万,96万是装修款,这笔款中首付29万,贷款67万,由于银行装修贷款限额是26万,考虑到银行贷款不够,该开发商还推出了面向顾客的贷款,剩下的41万元可以由该公司提供的专项贷款完成,不过利率高达7.8%,仅两项装修贷款加起来月供就有14000元,加上房贷的3100元月供,买房者需连续五年承担高达1万7千多元的月供费。

  由于多家楼盘规定只有将装修费供完才能交楼,这必然给买房人带来沉重的压力。记者注意到,在增城黄埔各楼盘的看房现场,许多买房者是一家三代一起出动,一些人因为无法忍受装修费带来的月供压力,索性全家族集资东挪西借一次性将装修费付清,200万的房子首付就有100多万!

  一位看房者无奈地说:在这一系列看似合理的条件和低价诱惑的背后,都是变相加重购房者经济负担的套路,他质疑:政府为什么对这样公然违规的情况视而不见?

  “双合同规避政策 明显的违规行为

  “所谓双合同,即买家购房时签一份符合政府指导价的购房合同,一份挂以装修费,捆绑车位等名义的补充协议,从而规避政府的限价措施,”华南理工大学法学院院长徐松林教授解释说,无论是捆绑销售车位,还是通过提高房价然后变相送车位的行为,都是变相的搭售行为。“政府规定了房价上限,那么在政府控制房价的情况下,双合同实际上是超过政府限价规定的”,他认为“合同法明文规定,违背法律或者政府强制性规定的合同、条款是无效的。因此双合同是违规的,也是无效的”。

  他介绍,2016年,国家住建部公布了房地产开发企业发布虚假房源信息和广告等9种不正当经营行为,其中第七类行为就是以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格。

  “捆绑销售下的双合同与政府限购、限价、限签等一系列限制行为不无关系”,徐教授认为:“当政府出手限价,实行行政管制时,就证明房子已经不是一个可以由买卖双方自由定价的完全意义上的商品了。每个地方的房子都有政府规定的房价,不由开发商说了算”。“但可惜目前政府的限购限价行动并没有真正给广州的楼价‘灭火’,反而一定程度上导致了楼价‘失真’,导致真实的价格被掩盖,反而给真正刚需的买房者加重了负担”。

  广东省房地产研究会副会长韩世同告诉记者,政府虽然对增城楼盘有所限价,但在3月买房限购升级后,往增城买房的需求量大大增加。在增城楼市前景被看好的情况下,开发商不愿自降身价,于是便打起了双合同的主意,想用这种方式逃避限价令。他认为,此前增城新塘拍的一块地,其楼面地价高达2.3万元/平方米,对周边有很强的带动作用。加上目前增城的限购也不是很严,仍然还有很多资金可以进入。只要需求一直在,价格就难以降下来,双合同也难以杜绝。告诉记者,政府虽然对增城楼盘有所限价,但在3月买房限购升级后,往增城买房的需求量大大增加。但在增城楼市前景被看好的情况下,开发商不愿自降身价,于是便打起了双合同的主意,想用这种方式逃避限价令。他认为,此前增城新塘拍的一块地,其楼面地价高达2.3万元/平方米,对周边有很强的带动作用。加上目前增城的限购也不是很严,仍然还有很多资金可以进入。只要需求一直在,价格就难以降下来,双合同也难以杜绝。

  一位不愿透露姓名某上市房地产高管透露,开发商这样做也是无奈:现在增城的新楼地价已经过两万,还按政府限价卖是不可能的:“政府明显是在玩数字游戏,是逼良为娼的造假,以应付上面对楼市的要求,其实他们公布的数据自己能信吗?”他说,为了配合政府的限价,开发商只能把200万的房子标价毛坯100万,装修80万,车位20万,这样才能够在保证总销售额的同时,又能达到政府登记的房屋成交价。他直言,现在限签其实也一样,市中心区域的高价楼盘,即便成交了也不能网签,必须政府放开端口。而政府是综合调控,例如郊区每卖10套1万的房子网签,才允许一套市区的高价盘网签,这样是人为的将月度的成交网签均价拉低。这样造成大量成交挤压,周期拉长。这种掩耳盗铃的行为不但起不到平抑市场的作用,反而平添了民众的反感,损害了政府的公信力。

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